Sprzedaż nieruchomości z najemcami

Nabycie nieruchomości, która jest aktualnie wynajmowana, to częsty scenariusz przy inwestycjach w nieruchomości komercyjne oraz mieszkaniowe na wynajem. W takim przypadku kupujący wstępuje w prawa i obowiązki dotychczasowego wynajmującego z mocy samego prawa.

Prawidłowa weryfikacja umowy najmu oraz sporządzenie protokołu przekazania (zdawczo-odbiorczego) są kluczowe, aby przejęcie najemców przebiegło bez zakłóceń prawnych, rozliczeniowych i podatkowych.

1. Podstawa prawna: Wstąpienie kupującego w stosunek najmu

Kluczowym przepisem regulującym wstąpienie nowego właściciela w istniejącą umowę najmu jest art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego:

W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.

Ważne zastrzeżenia ustawowe:

Prawo wypowiedzenia przez nabywcę: Kupujący co do zasady zyskuje prawo do wypowiedzenia umowy najmu z zachowaniem ustawowych terminów, nawet jeśli umowa zawarta była na czas oznaczony.
Wyłączenie prawa wypowiedzenia (art. 678 § 2 KC): Kupujący nie może wypowiedzieć umowy zawartej na czas oznaczony, jeżeli:
- Umowa najmu została zawarta w formie pisemnej z datą pewną (np. z poświadczeniem podpisów u notariusza) i rzecz została najemcy wydana.
- W przypadku nieruchomości – umowa najmu została ujawniona w Księdze Wieczystej.
Najem lokali mieszkalnych: W przypadku mieszkań prawa nabywcy do wypowiedzenia umowy są dodatkowo ograniczone rygorystycznymi przepisami Ustawa o ochronie praw latoratorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

2. Rola i audyt umowy najmu przed zakupem nieruchomości

Zanim dojdzie do podpisania aktu notarialnego sprzedaży, kupujący (lub obsługujący go agent nieruchomości) powinien przeprowadzić szczegółowy audyt istniejących umów najmu.

Kluczowe elementy umowy najmu podlegające weryfikacji:

Rodzaj umowy: Umowa na czas określony czy nieokreślony? Umowa najmu okazjonalnego / instytucjonalnego czy najem zwykły?
Wysokość czynszu i opłat eksploatacyjnych: Zapisy dotyczące terminów płatności, waloryzacji czynszu (np. o wskaźnik inflacji GUS) oraz sposobu rozliczania mediów.
Kaucja zabezpieczająca: Wysokość wpłaconej kaucji, forma jej przekazania oraz warunki zwrotu.
Stan techniczny i nakłady: Zapisy dotyczące tego, kto odpowiada za naprawy i czy najemca dokonał w lokalu nakładów, które podlegają rozliczeniu.
Zabezpieczenia płatności: Czy najemca złożył oświadczenie o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego (art. 777 KPC) oraz wskazał lokal zastępczy (przy najmie okazjonalnym).

3. Aneks do umowy najmu po sprzedaży (Zawiadomienie najemcy)

Z chwilą podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność następuje automatyczne wstąpienie w stosunek najmu. Nie ma prawnej konieczności zawierania nowej umowy z najemcą.

Strony transakcji (sprzedający i kupujący) powinny jednak sporządzić i doręczyć najemcy Zawiadomienie o zmianie właściciela / Aneks sporządzony przez nowego wynajmującego.

Co powinno zawierać zawiadomienie/aneks?

Wskazanie podstawy prawnej (akt notarialny sprzedaży, art. 678 KC).
Dane nowego wynajmującego (imię, nazwisko/nazwa firmy, adres, PESEL/NIP).
Nowy numer rachunku bankowego do wpłat czynszu i opłat eksploatacyjnych.
Wskazanie dnia, od którego czynsz przysługuje nowemu właścicielowi.

4. Protokół przekazania (zdawczo-odbiorczy) pomiędzy sprzedającym a kupującym

Protokół zdawczo-odbiorczy sporządzany w momencie przekazania nieruchomości przez sprzedającego na rzecz kupującego spełnia podwójną rolę w przypadku lokalu z najemcami: potwierdza stan techniczny oraz precyzyjnie rozlicza finanse.

Kluczowe sekcje protokołu zdawczo-odbiorczego:

Weryfikacja stanu liczników (mediów):
- Spisanie stanów liczników (prąd, gaz, woda, ciepło) na dzień przekazania nieruchomości.
- Ustalenie, która strona rozlicza media za okres do dnia podpisania aktu / przekazania lokalu.
Rozliczenie czynszu za miesiąc przejściowy:
- Jeśli najemca opłacił czynsz z góry za cały miesiąc na konto sprzedającego, w protokole określa się kwotę proporcjonalnego zwrotu (pro-rata) przypadającą kupującemu od dnia przejęcia własności.
Rozliczenie i przekazanie kaucji zabezpieczającej:
- Zgodnie z art. 6 m3 ustawy o ochronie praw lokatorów, nowy właściciel przejmuje obowiązek zwrotu kaucji najemcy po zakończeniu najmu.
- Sprzedający ma obowiązek przekazać pełną kwotę pobranej kaucji kupującemu (poprzez przelew bankowy lub potrącenie z ceny sprzedaży w akcie notarialnym).
Przekazanie dokumentacji i kompletów kluczy:
- Wykaz przekazanych oryginałów umów najmu, protokołów, oświadczeń z art. 777 KPC.
- Wykaz przekazanych kluczy, kart dostępu, pilotów do garażu.

5. Zestawienie obowiązków stron transakcji

Zakres	Obowiązki Sprzedającego (Dotychczasowy Wynajmujący)	Obowiązki Kupującego (Nowy Wynajmujący)
Dokumenty	Przekazanie oryginałów umów najmu i oświadczeń (art. 777 KPC).	Weryfikacja umów przed zakupem, odebranie dokumentacji.
Kaucja	Przekazanie zgromadzonej kaucji najemcy na rzecz Kupującego.	Przejęcie zobowiązania do zwrotu kaucji najemcy po zakończeniu najmu.
Płatności	Rozliczenie nadpłat/zaległości najemcy do dnia sprzedaży.	Przesłanie najemcy nowego numeru konta bankowego do wpłat.
Informowanie	Wspólne podpisanie zawiadomienia dla najemcy o zmianie właściciela.	Oficjalne poinformowanie najemcy o wstąpieniu w prawa wynajmującego.

Udostępnij na: