Oświadczenie Najemcy o Braku Zaległości w Czynszu
Pobierz plik pdf: Oświadczenie Najemcy o Braku Zaległości w Czynszu z tytułu najmu
W transakcjach na rynku nieruchomości komercyjnych oraz mieszkaniowych kluczowym elementem badania stanu prawnego i finansowego obiektu (due diligence) jest weryfikacja stabilności przychodów z najmu. Dokumentem potwierdzającym terminowe wywiązywanie się najemców z zobowiązań jest oświadczenie o braku zaległości w czynszu i opłatach eksploatacyjnych.
Poniżej znajduje się omówienie konstrukcji prawnej tego dokumentu, jego zastosowania przy sprzedaży nieruchomości lub refinansowaniu kredytem bankowym, a także gotowy wzór do wykorzystania w praktyce.
1. Kiedy i Po Co Stosuje Się Oświadczenie o Braku Zaległości?
Oświadczenie to pełni funkcję dowodową oraz gwarancyjną. Najczęściej znajduje zastosowanie w trzech sytuacjach:
- Sprzedaż nieruchomości z najemcami (lokal użytkowy, kamienica, park handlowy): Kupujący weryfikuje, czy generowany przez nieruchomość dochód (cash flow) jest realny i czy najemcy nie uchylają się od płatności.
- Refinansowanie lub zaciągnięcie kredytu hipotecznego/inwestycyjnego: Banki kredytujące zakup nieruchomości wymagają potwierdzenia, że umowy najmu są wykonywane prawidłowo, a przepływy finansowe stanowiące zabezpieczenie spłaty rat nie są zagrożone.
- Rozliczenie okresowe lub rozwiązanie umowy najmu: Dokument stanowi potwierdzenie zerowego salda rozliczeń na dany dzień, co zabezpiecza obie strony przed roszczeniami w przyszłości.
2. Skutki Prawne i Wartość Dowodowa
Z prawnego punktu widzenia oświadczenie o braku zaległości stanowi uznanie długu (lub jego braku) oraz oświadczenie wiedzy.
- Dla Wynajmującego: Podpisując takie oświadczenie (lub potwierdzając wersję przedłożoną przez najemcę), Wynajmujący potwierdza, że na wskazany dzień nie zgłasza żadnych roszczeń finansowych z tytułu czynszu, mediów czy opłat eksploatacyjnych.
- Dla Najemcy: Potwierdzenie wywiązania się z płatności chroni najemcę przed ewentualnym bezpodstawnym naliczaniem odsetek lub ewentualnym wypowiedzeniem umowy z powodu rzekomych zaległości za minione okresy.
- Dla Osoby Trzeciej (Kupującego/Banku): Oświadczenie stanowi podstawę do oceny ryzyka inwestycyjnego. W przypadku świadomego wprowadzenia w błąd (np. zatajenia zaległości przez sprzedającego), nabywcy przysługują roszczenia z tytułu wad prawnych/fizycznych transakcji.
3. Co Powinno Zawierać Prawidłowo Sporządzone Oświadczenie?
Aby dokument posiadał pełną wartość dowodową, powinien zawierać następujące elementy:
- Miejscowość i datę sporządzenia (kluczowe do określenia momentu weryfikacji salda).
- Oznaczenie stron: Dokładne dane Wynajmującego i Najemcy (nazwa firmy, NIP, KRS/CEIDG lub PESEL i adres).
- Identyfikację umowy najmu: Data zawarcia umowy, ewentualne anksy oraz dokładny adres i opis lokalu/nieruchomości.
- Jednoznaczne sformułowanie o braku zaległości: Wyszczególnienie, że brak zaległości dotyczy zarówno czynszu najmu, jak i opłat niezależnych (media, eksploatacja, podatki) na określony dzień.
- Informację o kaucji: Potwierdzenie wpłaty i aktualnej wysokości kaucji gwarancyjnej (oraz braku potrąceń z kaucji).
- Podpisy osób uprawnionych do reprezentacji.
4. Najczęstsze Problemy i Dobre Praktyki
- Rozbieżności w księgowaniu mediów: Częstym problemem są niezbilansowane rozliczenia roczne za media (np. ogrzewanie, woda). Warto w oświadczeniu zaznaczyć, czy stan braku zaległości obejmuje również szacunkowe rozliczenia końcowe, czy jedynie zaliczki.
- Oświadczenie dwustronne: W transakcjach sprzedaży nieruchomości najbezpieczniejszą formą jest oświadczenie podpisane przez obie strony umowy najmu (Wynajmujący potwierdza brak zaległości, a Najemca potwierdza, że nie zgłasza roszczeń o zwrot nadpłat lub wad lokalu).
- Format Estoppel Certificate (Wzorzec Międzynarodowy): W obrocie komercyjnym (np. biurowce, magazyny) stosuje się tzw. Estoppel Certificate — rozbudowane oświadczenie najemcy potwierdzające brak sporów prawnych, brak zaległości oraz aktualny stan prawny umowy najmu.