Oświadczenie o Wyborze Opodatkowania VAT

Pobierz plik pdf: Oświadczenie stron umowy o wyborze opodatkowania VAT

W obrocie nieruchomościami komercyjnymi – takimi jak lokale użytkowe, biura, aparthotele czy jednostki condohotelowe – transakcje na rynku wtórnym rządzą się swoimi prawami. Kluczowym zagadnieniem przy odsprzedaży takiego lokalu po upływie 2 lat od jego pierwszego zasiedlenia jest kwestia opodatkowania podatkiem od towarów i usług (VAT).

Z mocy prawa (art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT) taka sprzedaż staje się zwolniona z VAT. Choć zwolnienie z podatku może brzmieć atrakcyjnie, w obrocie profesjonalnym (B2B) przeważnie niesie ze sobą bardzo negatywne konsekwencje finansowe – zarówno dla sprzedającego (konieczność dotkliwej korekty VAT z art. 91), jak i dla kupującego (brak możliwości odliczenia VAT oraz konieczność zapłaty 2% podatku PCC).

Rozwiązaniem tego problemu jest rezygnacja ze zwolnienia z VAT i wybór opodatkowania stawką 23% VAT na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

1. Mechanizm Zwolnienia z VAT i Dlaczego Strony Z Niego Rezygnują

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, dostawa budynków, budowli lub ich części jest zwolniona z VAT, jeśli:

  1. Dokonywana jest po upływie co najmniej 2 lat od pierwszego zasiedlenia (lub pierwszego zajęcia do użytkowania).
  2. Od momentu pierwszego zasiedlenia nie poniesiono nakładów na ulepszenie przekraczających 30% wartości początkowej (lub od ulepszenia minęły 2 lata).

Skutki przyjęcia zwolnienia z VAT:

  • Dla Sprzedającego: Jeśli od zakupu lub oddania lokalu do użytkowania nie minęło jeszcze 10 lat (tzw. 10-letni okres korekty VAT z art. 91 ustawy o VAT), sprzedaż ze zwolnieniem wymusza na nim jednorazowy zwrot części odliczonego wcześniej podatku VAT do Urzędu Skarbowego (proporcjonalnie do lat pozostałych do końca 10-letniego okresu).
  • Dla Kupującego: Kupujący nie otrzymuje faktury z VAT, co uniemożliwia mu odliczenie podatku naliczonego. Co więcej, transakcja zwolniona z VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC w wysokości 2% wartości rynkowej lokalu), co stanowi dla kupującego twardy, nieodliczalny koszt.

PORÓWNANIE: ZWOLNIENIE VS OPODATKOWANIE 23%
TRANSAKCJA ZWOLNIONA Z VAT (Art. 43 ust. 1 pkt 10):
Sprzedający ──► Obowiązek Korekty VAT (Art. 91) i zwrot środków do US.
Kupujący ──► Brak prawa do odliczenia VAT + Obowiązkowy PCC 2%.

TRANSAKCJA OPODATKOWANA 23% VAT (Art. 43 ust. 10):
Sprzedający ──► Brak obowiązku korekty VAT (korekta = 0 zł).
Kupujący ──► Odliczenie/Zwrot 23% VAT + Zwolnienie z podatku PCC 2%.

2. Warunki Formalne Rezygnacji ze Zwolnienia (Art. 43 ust. 10 i 11)

Ustawodawca daje stronom transakcji prawo do rezygnacji ze zwolnienia z VAT i wyboru opodatkowania stawką podstawową (23%), pod warunkiem spełnienia ściśle określonych wymogów prawnych.

Wymagania wobec Stron Transakcji:

  1. Status Czynnych Podatników VAT: Zarówno sprzedawca, jak i nabywca muszą być zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni na dzień dokonania transakcji.
  2. Zgodne Oświadczenie: Obie strony muszą złożyć zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy nieruchomości podatkiem VAT.

3. Jak i Kiedy Złożyć Oświadczenie o Wyborze Opodatkowania?

Zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, oświadczenie o wyborze opodatkowania może zostać złożone na dwa sposoby:

  • Sposób 1: W treści Aktu Notarialnego (Najpopularniejszy i Najbezpieczniejszy) – Oświadczenie składa się bezpośrednio w umowie sprzedaży (w akcie notarialnym) przed sporządzeniem aktu przenoszącego własność. Notariusz zamieszcza w treści aktu odpowiednią klauzulę, w której strony oświadczają pod rygorem odpowiedzialności, że są czynnymi podatnikami VAT i rezygnują ze zwolnienia z VAT.
  • Sposób 2: Pismo do Naczelnika Urzędu Skarbowego – Strony składają wspólne oświadczenie właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego przed dniem dokonania dostawy nieruchomości (przed dniem podpisania aktu/wydania lokalu).

Co koniecznie musi zawierać oświadczenie? (Art. 43 ust. 11)

  1. Imiona i nazwiska lub nazwę (firmę), adresy oraz numery NIP sprzedawcy i nabywcy.
  2. Planowaną datę zawarcia umowy / dostawy nieruchomości.
  3. Adres oraz precyzyjne oznaczenie sprzedawanej nieruchomości (numer lokalu, numer Księgi Wieczystej, nr działki).

4. Podsumowanie i Korzyści Transakcyjne

Świadomy wybór opodatkowania 23% VAT przy sprzedaży lokalu użytkowego lub condohotelowego na rynku wtórnym to sprawdzone rozwiązanie optymalizacyjne w obrocie profesjonalnym:

  • Sprzedający eliminuje ryzyko i koszt wielotysięcznej korekty podatku VAT z art. 91.
  • Kupujący otrzymuje pełną fakturę 23% VAT, z której podatek może w całości odliczyć lub wystąpić o jego zwrot na rachunek bankowy, a zarazem jest zwolniony z zapłaty 2% podatku PCC u notariusza.

Warunkiem koniecznym powodzenia tej procedury jest jednak skrupulatna weryfikacja statusu podatkowego obu stron w bazie MF przed podpisaniem aktu oraz prawidłowe umieszczenie oświadczenia w treści aktu notarialnego.

Udostępnij na: