Oświadczenie dotyczące praw osób trzecich / najmu miejsca
Pobierz plik pdf: Wzór oświadczenia sprzedającego dotyczące najmu oraz praw osób trzecich do miejsca postojowego
Wyznaczone do wyłącznego korzystania miejsce postojowe w hali garażowej (czy to stanowiące odrębny lokal użytkowy, czy wyznaczone w ramach podziału quoad usum w części wspólnej) jest pełnoprawnym składnikiem majątkowym. Bardzo często stanowiska te stanowią źródło pasywnego dochodu dla właścicieli i w momencie podejmowania decyzji o sprzedaży są przedmiotem aktywnej umowy najmu.
Nabycie nieruchomości obciążonej prawem najmu niesie za sobą konkretne skutki prawne. Zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Aby uniknąć sytuacji, w której nowy właściciel kupuje miejsce postojowe z myślą o własnym aucie, a po transakcji nie może z niego korzystać z uwagi na wiążącą go umowę z dotychczasowym najemcą, niezbędne jest uzyskanie Oświadczenia dotyczącego praw osób trzecich oraz najmu miejsca postojowego.
Poniżej znajduje się szczegółowe opracowanie prawne tej kwestii oraz wzór takiego oświadczenia.
1. Skutki Prawne Najmu Miejsca Postojowego przy Zmianie Właściciela
Transakcja sprzedaży miejsca postojowego, które jest w danym momencie wynajmowane osobie trzeciej, generuje konkretne konsekwencje:
- Wstąpienie w prawne miejsce wynajmującego (art. 678 k.c.): Z chwilą podpisania aktu notarialnego i przeniesienia własności kupujący automatycznie staje się wynajmującym.
- Uprawnienie do wypowiedzenia najmu: Kupujący może wypowiedzieć umowę z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia, chyba że umowa najmu została zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.
- Problem fizycznego wydania nieruchomości: Sama zmiana umowy na papierze nie gwarantuje, że dotychczasowy najemca dobrowolnie opuści stanowisko, odda pilot do bramy garażowej lub zabierze swój pojazd w dniu transakcji.
Z tego powodu kluczowe jest uregulowanie i rozwiązanie umowy najmu przez sprzedającego jeszcze przed formalnym przekazaniem miejsca kupującemu.
2. Rola i Cel Oświadczenia Sprzedającego
Pisemne oświadczenie sprzedającego spełnia trzy podstawowe funkcje:
- Gwarancja braku obciążeń (prawnych i faktycznych): Sprzedający jednoznacznie określa, czy miejsce jest wolne od praw osób trzecich.
- Harmonogram zwolnienia miejsca: Jeśli umowa najmu trwa, sprzedający zobowiązuje się do jej formalnego rozwiązania (np. za porozumieniem stron lub za wypowiedzeniem) przed wskazanym dniem przekazania.
- Zabezpieczenie finansowe i odszkodowawcze: Określenie konsekwencji finansowych (np. kar umownych lub wstrzymania części płatności), jeśli dotychczasowy najemca nie zwolni miejsca na czas.
3. Co Powinno Zawierać Skuteczne Oświadczenie?
- Oznaczenie stanowiska: Numer miejsca, adres budynku oraz numer Księgi Wieczystej lokalu garażowego.
- Status najmu na dzień składania oświadczenia: Deklaracja, czy miejsce jest obecnie wynajmowane/użyczane.
- Szczegóły umowy najmu (jeśli istnieje): Data zawarcia, okres obowiązywania, okres wypowiedzenia.
- Zobowiązanie do rozwiązania umowy: Wskazanie dokładnej daty i trybu rozwiązania umowy (np. porozumienie stron ze skutkiem na dzień X).
- Zobowiązanie do fizycznego opróżnienia i przekazania: Zobowiązanie do odebrania od najemcy urządzeń dostępowych (pilotów, kart, kluczy) oraz wydania miejsca wolnego od jakichkolwiek pojazdów i przedmiotów należących do osób trzecich.
4. Wskazówki dla Pośredników Nieruchomości i Kupujących
- Weryfikacja w dniu przekazania: Zawsze należy dokonać fizycznych oględzin miejsca postojowego bezpośrednio przed podpisaniem aktu notarialnego lub w dniu przekazania protokolarnego, aby upewnić się, że poprzedni najemca zabrał swój samochód i rzeczy osobiste.
- Kaucja i rozliczenia: Jeśli kupujący decyduje się na przejęcie dotychczasowego najemcy (kontynuację umowy), sprzedający musi rozliczyć i przekazać nowemu właścicielowi kaucję pobraną od najemcy oraz dokonać cesji umowy.
- Kary umowne w umowie przedwstępnej: Warto w umowie przedwstępnej sprzedaży zastrzec karę umowną za każdy dzień opóźnienia w wydaniu miejsca postojowego wolnego od osób i rzeczy trzecich.