Inwentaryzacja geodezyjna powykonawcza

Pobierz plik pdf: Wzór oświadczenia geodety uprawnionego

Inwentaryzacja geodezyjna powykonawcza to jeden z najważniejszych dokumentów techniczno-prawnych na finałowym etapie procesu budowlanego. Stanowi ona oficjalne potwierdzenie, że obiekt budowlany oraz towarzyszące mu przyłącza i sieci uzbrojenia terenu zostały usytuowane w terenie zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym oraz warunkami pozwolenia na budowę (lub zgłoszenia).

W obrocie nieruchomościami – zarówno przy odbiorze budynku przez Nadzór Budowlany, jak i przy sprzedaży domu na rynku wtórnym lub pozyskiwaniu finansowania bankowego – geodezyjna mapa powykonawcza stanowi bezdyskusyjny dowód na to, że obiekt został nie tylko wybudowany, ale i formalnie ujawniony w państwowym zasobie geodezyjnym.

1. Czym Jest Inwentaryzacja Geodezyjna Powykonawcza?

Zgodnie z art. 2 pkt 7b Ustawy z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne oraz przepisami Ustawy – Prawo budowlane, geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza to zespół czynności geodezyjnych (pomiarowych i kartograficznych) wykonywanych po zakończeniu budowy poszczególnych obiektów budowlanych.

Jej głównym celem jest:

• Pomiar w terenie: Zmierzenie rzeczywistego (faktycznego) położenia wzniesionego budynku, budowli oraz przyłączy i sieci uzbrojenia terenu (wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych).
• Aktualizacja zasobu geodezyjnego: Wprowadzenie zmian do państwowej bazy danych – Ewidencji Gruntów i Budynków (EGIB) oraz Geodezyjnej Ewidencji Sieci Uzbrojenia Terenu (GESUT).
• Sporządzenie mapy powykonawczej: Przygotowanie dla inwestora oraz organu nadzoru budowlanego dokumentacji mapowej przedstawiającej stan faktyczny po zakończeniu inwestycji.

2. Dlaczego Inwentaryzacja Powykonawcza Jest Niezbędna?

Obowiązek wykonania inwentaryzacji geodezyjnej powykonawczej nakłada na inwestora art. 57 ust. 1 pkt 5 Prawa budowlanego. Bez tego dokumentu niemożliwe jest formalne zamknięcie budowy.

1. Warunek odbioru budynku w PINB: Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego nie przyjmie zawiadomienia o zakończeniu budowy ani nie wyda decyzji o pozwoleniu na użytkowanie bez mapy z inwentaryzacji powykonawczej.
2. Ujawnienie budynku w Ewidencji Gruntów i Budynków (EGIB): Na podstawie inwentaryzacji Starostwo Powiatowe zakłada kartotekę budynku i nanosi jego obrys na mapę ewidencyjną.
3. Sprostowanie i wpis w Księdze Wieczystej: Ujawnienie budynku w EGIB umożliwia uzyskanie wypisu z kartoteki budynku i wpisanie budynku do Działu I-O (Spis praw) w Księdze Wieczystej.
4. Weryfikacja granic (Bezpieczeństwo transakcyjne): Pomiar geodezyjny jednoznacznie wykrywa, czy budynek lub jego elementy (np. okapy, ocieplenie, fundamenty) nie przekroczyły granic działki ewidencyjnej i nie wkraczają na grunt sąsiada.

3. Zestawienie Porównawcze Map Geodezyjnych w Procesie Inwestycyjnym

Cecha / Parametr	Mapa do Celów Projektowych	Mapa Inwentaryzacji Powykonawczej
Etap inwestycji	Przed rozpoczęciem budowy (etap projektowania)	Po zakończeniu robót budowlanych (etap odbioru)
Kto sporządza?	Uprawniony geodeta na zlecenie inwestora	Uprawniony geodeta po wykonaniu pomiarów w terenie
Co przedstawia?	Stan istniejący terenu przed budową + sąsiedztwo	Rzeczywisty stan wybudowanego obiektu i przyłączy
Cel prawny	Załącznik do projektu budowlanego	Załącznik do zawiadomienia o zakończeniu budowy w PINB
Wpływ na ewidencję	Nie zmienia danych ewidencyjnych	Aktualizuje bazę EGIB oraz GESUT w Starostwie

4. Oznaczenia i Elementy Na Mapie Powykonawczej

Na mapie powstałej w wyniku inwentaryzacji geodezyjnej kupujący oraz inwestor powinni zwrócić uwagę na następujące elementy:

• Obrys budynku z funkcją i liczbą kondygnacji: Oznaczony np. symbolem m2 (budynek mieszkalny dwukondygnacyjny) lub g1 (budynek garażowy jednokondygnacyjny).
• Rzędne wysokościowe (terenu, posadzki, przewodów): Wskazują poziom rzędnej terenu przy budynku oraz rzędną posadzki parteru ($\pm 0.00$).
• Przebieg przyłączy (GESUT): Weryfikacja przebiegu linii wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej, prądowej i telekomunikacyjnej od sieci głównej do budynku.
• Oświadczenie geodety: Klauzula potwierdzająca zgodność usytuowania obiektu z projektem budowlanym lub informująca o nieistotnych odchyleniach.
• Identyfikator zgłoszenia pracy geodezyjnej: Potwierdzenie, że operacja została zarejestrowana w Państwowym Zasobie Geodezyjnym i Kartograficznym (PZGiK).

5. Procedura Przeprowadzenia Inwentaryzacji Powykonawczej

1. Zlecenie prac uprawnionemu geodecie: Inwestor przekazuje geodecie kopię projektu zagospodarowania działki (PZT) oraz zgłasza gotowość do pomiarów (ważne: przyłącza podziemne należy mierzyć przed ich zasypaniem – tzw. pomiar prac zanikających).
2. Zgłoszenie pracy geodezyjnej w PODGiK: Geodeta zgłasza zamierzenie pomiarowe do właściwego Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej (PODGiK).
3. Pomiary terenowe: Geodeta wykonuje pomiar sytuacyjno-wysokościowy wzniesionego budynku, wybudowanych przyłączy oraz ukształtowania terenu wokół obiektu.
4. Opracowanie operatu geodezyjnego i przekazanie do zasobu: Geodeta sporządza operat geodezyjny i przekazuje go do PODGiK celem weryfikacji oraz wprowadzenia zmian do państwowej bazy danych EGIB i GESUT.
5. Wydanie mapy powykonawczej inwestorowi: Po pozytywnej weryfikacji operatu inwestor otrzymuje oryginały mapy inwentaryzacji powykonawczej (z klauzulą urzędową lub identyfikatorem PZGiK) niezbędne do przedłożenia w PINB.

Podsumowanie i Wskazówki Audytowe dla Pośredników Nieruchomości

• Pomiar otwartych wykopów (przyłącza): Dopilnuj, aby inwestor zlecił pomiar przyłączy prądu, gazu, wody i kanalizacji przed zasypaniem wykopów. Jeśli wykop zostanie zasypany bez pomiaru, geodeta będzie musiał użyć lokalizatorów elektromagnetycznych lub wykonać odkrywki, co generuje dodatkowe koszty.
• Rozbieżność między projektem a mapą: Jeśli geodeta wykaże na mapie powykonawczej, że budynek został przesunięty w stosunku do projektu (np. o 1–2 metry), Kierownik Budowy oraz Projektant muszą zakwalifikować tę zmianę jako odstępstwo nieistotne lub istotne. Istotne odstępstwo wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę przed złożeniem dokumentów do PINB.
• Kontrola wpisu w Kartotece Budynków: Po zakończeniu procedury w PINB upewnij się, że sprzedający uzyskał z Wydziału Geodezji Starostwa Powiatowego Wypis z Kartoteki Budynków oraz Wyrys z Mapy Ewidencyjnej z naniesionym budynkiem. Dokumenty te będą niezbędne notariuszowi do sporządzenia aktu sprzedaży nieruchomości.