Zabudowania przemysłowe

Obrót zabudowaniami przemysłowymi (np. fabrykami, halami produkcyjnymi, centrami logistyczno-magazynowymi, parkami technologicznymi czy warsztatami) stanowi najbardziej złożony typ transakcji w obrocie nieruchomościami. Ze względu na charakter działalności produkcyjno-składowej, transakcja wymaga szczegółowego badania prawnego, technicznego oraz środowiskowego (Due Diligence).

Dokumenty wymagane od właściciela

Dokumenty wystawiane przez pośrednika

1. Tytuł prawny do nieruchomości (Podstawa nabycia)

  • Akt notarialny – umowa sprzedaży, darowizny, zamiany, ustanowienia użytkowania wieczystego gruntu lub umowa wniesienia nieruchomości jako aportu do spółki.
  • Prawomocne postanowienie sądu o stwierczeniu nabycia spadku lub Akt Poświadczenia Dziedziczenia (APD) – jeżeli nieruchomość została odziedziczona.

2. Dokumentacja z Księgi Wieczystej (KW)

  • Numer Księgi Wieczystej nieruchomości gruntowej i budynkowej – do weryfikacji prawa własności lub użytkowania wieczystego gruntu, hipotek komercyjnych, służebności (np. przesyłu, przejazdu, gruntowych), roszczeń oraz wpisów w Działach I–IV.
  • Wykaz Ksiąg Wieczystych dla poszczególnych budynków/lokali – jeśli w skład kompleksu wchodzą osobno wydzielone obiekty.

3. Dokumentacja geodezyjna, planistyczna i infrastrukturalna (Grunt i Teren)

  • Wypis z rejestru gruntów oraz wyrys z mapy ewidencyjnej – wydawane przez Starostwo Powiatowe / Urząd Miasta (z adnotacją do celów wpisu w księdze wieczystej).
  • Wyrys z mapy zasadniczej / Wyrys z mapy do celów projektowych – niezbędne do weryfikacji przebiegu napowietrznych i podziemnych sieci uzbrojenia terenu.
  • Wypis z kartoteki budynków i lokali.
  • Zaświadczenie z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) lub decyzja o Warunkach Zabudowy (WZ) – kluczowe dla potwierdzenia przeznaczenia terenu pod zabudowę przemysłowo-składową, uciążliwą lub usługową.
  • Zaświadczenie o braku rewitalizacji i braku ustanowienia Specjalnej Strefy Rewitalizacji (SSR) w gminie.
  • Zaświadczenie z UPUL / Lasów Państwowych – informujące, czy teren nie jest objęty planem urządzenia lasu (prawo pierwokupu Skarbu Państwa).
  • Dokumenty potwierdzające legalny i bezpośredni dostęp do drogi publicznej – w tym dla transportu ciężkiego (stan prawny dróg dojazdowych, dozwolony tonaż/nacisk na oś, służebności przechodu i przejazdu, place manewrowe).

4. Dokumentacja środowiskowa (Kluczowa przy przemyśle)

  • Decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach (tzw. decyzja środowiskowa) – dla realizowanych i planowanych przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko.
  • Pozwolenie zintegrowane (IPPC) – wymagane dla większych instalacji przemysłowych (np. produkcyjnych, przetwarzających odpady, chemicznych).
  • Pozwolenia sektorowe oraz pozwolenia wodnoprawne:
    • Pozwolenie na wprowadzanie gazów i pyłów do powietrza / operaty ochrony powietrza.
    • Pozwolenie na wytwarzanie / zbieranie / przetwarzanie odpadów (w tym odpadów niebezpiecznych).
    • Pozwolenie wodnoprawne na pobór wód lub odprowadzanie ścieków przemysłowych/deszczowych do wód lub do ziemi.
  • Raport/Badanie skażenia gruntu i wód gruntowych (Historyczne zanieczyszczenie powierzchni ziemi) – dokumentacja potwierdzająca stan środowiskowy terenu (wykluczająca brak substancji niebezpiecznych i metali ciężkich).
  • Decyzja o wpisie do rejestru zakładów podlegających kontroli WIOŚ (Wojewódzkiego Inspektoratu Ochrony Środowiska)
  • Zaświadczenia i protokoły z ostatnich kontroli środowiskowych dotyczących przestrzegania pozwoleń emisyjnych i gospodarki odpadami.

5. Dokumentacja techniczno-budowlana i branżowa (Hale i Budynki)

  • Pozwolenie na budowę oraz Decyzja o pozwoleniu na użytkowanie dla wszystkich obiektów, hal, wiat i budowli na terenie zakładu.
  • Decyzje o zmianie sposobu użytkowania – jeśli profil produkcji lub magazynowania był zmieniany.
  • Projekt budowlany i inwentaryzacja architektoniczno-budowlana (rzuty hal, strefy magazynowe, ciągi suwnic, koncepcja PPOŻ).
  • Parametry techniczne hal i infrastruktury:
    • Specyfikacja nośności posadzek (w kN/m²).
    • Wysokość składowania w świetle konstrukcji.
    • Siatka słupów i charakterystyka doświetlenia (naświetlacze dachowe).
    • Liczba i doki załadunkowe / bramy z poziomu „0”.
  • Książka Obiektu Budowlanego (KOB) – prowadzona dla każdego budynku przemysłowego osobno.
  • Świadectwo Charakterystyki Energetycznej obiektów.
  • Protokoły okresowych przeglądów technicznych:
    • Przeglądy konstrukcyjno-budowlane (roczne oraz 5-letnie, w tym stan dachu i konstrukcji nośnych).
    • Decyzje i protokoły odbioru UDT (Urzędu Dozoru Technicznego) dla suwnic, dźwigów, wózków, zbiorników ciśnieniowych i kotłów.
    • Przeglądy i protokoły odbioru systemów PPOŻ (instalacje tryskaczowe/pianowe, klapy dymowe, pętle hydrantowe, pompownie PPOŻ, klapy odcinające).
    • Przeglądy instalacji elektrycznej, trafostacji, instalacji odgromowej i gazowej.
    • Przeglądy wentylacji mechanicznej, rekuperacji i odciągów stanowiskowych.
  • Decyzje i protokoły kontroli Sanepid, PIP (Państwowej Inspekcji Pracy) oraz Straży Pożarnej (PSP).
  • Instrukcja Bezpieczeństwa Pożarowego (IBP) oraz Operat Przeciwpożarowy
    • Obligatoryjne dokumenty określające warunki ochrony PPOŻ, gęstość obciążenia ogniowego (w MJ/m²), strefy pożarowe oraz wymagania dla składowania materiałów palnych lub niebezpiecznych.
  • Gwarancje wykonawcze na elementy konstrukcyjne i infrastrukturę
    • Karty gwarancyjne oraz gwarancje należytego wykonania umów (bankowe/ubezpieczeniowe) na posadzki przemysłowe, poszycie dachu, instalacje HVAC, stacje trafo i doki załadunkowe.

6. Media, przyłącza i umowy energetyczne

  • Umowy przydziału mocy elektrycznej i gazowej – kluczowa w przemyśle informacja o przydzielonej mocy przyłączeniowej (w kW/MW) oraz warunki techniczne ewentualnego zwiększenia mocy.
  • Umowy z dostawcami mediów – dostawa energii elektrycznej (stacja trafo / własny transformator), gazu, wody przemysłowej/bytowej, odbiór ścieków i ścieków poprodukcyjnych.
  • Infrastruktura OZE / Fotowoltaika – pozwolenia, warunki przyłączenia oraz umowy sprzedaży/zużycia energii z instalacji fotowoltaicznych na dachach hal.
  • Umowy ramowe na dostawę wody technologicznej i zrzut ścieków przemysłowych
  • Indywidualne warunki techniczne i umowy z lokalnym przedsiębiorstwem wodno-kanalizacyjnym określające dopuszczalne wskaźniki zanieczyszczeń w ściekach poprodukcyjnych.

7. Umowy komercyjne, operacyjne i najmy

  • Aktualne umowy najmu / dzierżawy (jeśli nieruchomość jest skomercjalizowana) – wraz z aneksami, gwarancjami bankowymi, kaucjami oraz weryfikacją rozliczeń opłat eksploatacyjnych (Service Charges).
  • Umowy serwisowe i techniczne (Facility Management / Property Management): umowy na obsługę stacji transformatorowych, przeglądy dachu, serwis instalacji HVAC, ochronę obiektu, wywóz odpadów produkcyjnych i niebezpiecznych.

8. Dokumenty finansowo-podatkowe i spółkowe

  • Oświadczenie / Zaświadczenie dotyczące statusu podatnika VAT – ustalające, czy sprzedaż kompleksu przemysłowego podlega opodatkowaniu podatkiem VAT (23%), czy korzysta ze zwolnienia z VAT (art. 43 ustawy o VAT) wraz z opcją wyboru opodatkowania VAT oraz analizą ryzyka PCC.
  • Aktualny wyciąg z KRS lub CEIDG stron transakcji.
  • Zaświadczenia z Urzędu Skarbowego (US) oraz ZUS/KRUS o braku zaległości.
  • Zaświadczenie z Urzędu Gminy o braku zaległości w podatku od nieruchomości (uwzględniające wyższe stawki podatku dla budowli i budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej) oraz opłatach za użytkowanie wieczyste.
  • Uchwała zgromadzenia wspólników / zarządu spółki wyrażająca zgodę na zbycie lub nabycie nieruchomości przemysłowej (zgodnie z art. 228 KSH lub umową spółki).

9. Zabezpieczenia finansowe i procedura AML

  • Promesa bankowa do spłaty kredytu komercyjnego/inwestycyjnego – określająca saldo zadłużenia, rachunek techniczny i zobowiązanie banku do wydania zgody na wykreślenie hipoteki z KW.
  • Formularz KYC / AML (Weryfikacja Beneficjenta Rzeczywistego – CRBR) – pełna weryfikacja struktur właścicielskich i sprawdzanie na listach sankcyjnych (MSWiA / UE).

Dokumenty wymagane od pośrednika

Dokumenty wymagane od właściciela

Przedstawienie odpowiednich dokumentów przez biuro Yellow Space w przypadku obsługi sprzedaży, zakupu lub najmu nieruchomości przemysłowej (hal, magazynów, zakładów produkcyjnych) służy kompleksowemu zabezpieczeniu transakcji B2B, precyzyjnemu ustaleniu parametrów techniczno-operacyjnych obiektu oraz spełnieniu rygorystycznych wymogów prawnych, środowiskowych i AML.

1. Dokumenty związane ze świadczeniem usługi pośrednictwa (Sektor Przemysłowy / Logistics)

  • Umowa o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami przemysłowymi:
    • Określa zakres czynności (sprzedaż, wynajem, komercjalizacja, doradztwo inwestycyjne), wysokość wynagrodzenia (prowizji) oraz zasady rozliczeń VAT (netto/brutto).
    • Wyraźnie reguluje zasady wynagrodzenia za ewentualny nadzór nad procesem audytu prawnego/technicznego (Due Diligence) czy przekazanie umów najmu.
    • Może być zawarta w formie umowy z prawem wyłączności lub umowy otwartej.
    • Zgodnie z art. 179a Ustawy o gospodarce nieruchomościami wymaga formy pisemnej lub dokumentowej (z kwalifikowanym podpisem elektronicznym) pod rygorem nieważności.
  • Karta opisu nieruchomości przemysłowej / Audyt wstępny obiektu:
    • Szczegółowy wykaz parametrów technicznych i logistycznych: powierzchnia hal i biur, nośność posadzki (kN/m²), wysokość składowania w świetle konstrukcji, przydział mocy elektrycznej (kW/MW) i gazowej, siatka słupów, liczba doków i bram z poziomu „0”, nośność placów manewrowych oraz stan prawny drogi dojazdowej pod transport ciężki (TIR).
  • Protokół przekazania dokumentacji technicznej, środowiskowej i kluczy:
    • Pokwitowanie odbioru od właściciela projektów budowlanych, Książki Obiektu Budowlanego, decyzji środowiskowych, pozwoleń zintegrowanych/wodnoprawnych, operatów PPOŻ, instrukcji bezpieczeństwa pożarowego oraz kluczy i kart dostępu do bram/stref przemysłowych.

2. Dokumenty wymogów prawnych, B2B i proceduralnych (AML, RODO, NDA)

  • Umowa o zachowaniu poufności (NDA – Non-Disclosure Agreement):
    • Niezbędny dokument podpisywany przed udostępnieniem potencjalnym inwestorom lub najemcom wrażliwych danych handlowych, technologicznych, zestawień czynszów (Rent Roll) oraz audytów środowiskowych terenu.
  • Karta Identyfikacji Klienta oraz Beneficjenta Rzeczywistego (Formularz KYC / AML dla Podmiotów Gospodarczych):
    • Obowiązkowy dokument służący weryfikacji struktury własnościowej spółki, ustaleniu Beneficjenta Rzeczywistego (UBO) w Centralnym Rejestrze Beneficjentów Rzeczywistych (CRBR), sprawdzaniu statusu PEP oraz weryfikacji na listach sankcyjnych (MSWiA / UE).
  • Oświadczenie o reprezentacji i statusie podatkowym VAT:
    • Potwierdzenie uprawnień do reprezentacji podmiotu (zgodnie z KRS/CEIDG/Uchwałą Wspólników) oraz oświadczenie, czy klient jest czynnym podatnikiem VAT.
  • Klauzula informacyjna RODO oraz Zgody na kontakt biznesowy:
    • Oświadczenie o wypełnieniu obowiązku informacyjnego dotyczącego przetwarzania danych osobowych dyrektorów, zarządców i pełnomocników stron.

3. Dokumenty używane na etapie realizacji i finalizacji transakcji

  • Karta prezentacji nieruchomości / Potwierdzenie udostępnienia profilu inwestycyjnego:
    • Podpisywana przez inwestora lub jego pełnomocnika przed wizją lokalną na terenie zakładu/hali oraz przed przekazaniem szczegółowej dokumentacji techniczno-środowiskowej.
  • List intencyjny (LOI – Letter of Intent) / Umowa rezerwacyjna:
    • Formalizuje wstępne warunki transakcji (cenę, stawkę najmu, czas na przeprowadzenie audytu Due Diligence oraz badania skażenia gruntu – Phase I/II ESA) oraz wysokość opłaty rezerwacyjnej/kaucji na czas wyłączności negocjacyjnej.
  • Protokół zdawczo-odbiorczy nieruchomości przemysłowej:
    • Sporządzany przy fizycznym przekazaniu obiektu; zawiera odczyty liczników komercyjnych (stacja trafo, woda przemysłowa, gaz, węzeł cieplny), wykaz przekazywanych umów najmu i kaucji, stan urządzeń PPOŻ, doków, suwnic, instalacji odciągowych oraz przekazaną dokumentację techniczną i KOB.
Udostępnij na: