Zaświadczenie o braku egzekucji z nieruchomości w transakcjach B2B
Transakcje kupna-sprzedaży nieruchomości oraz obiektów użytkowych (garaży, budynków gospodarczych, lokali czy magazynów) realizowane na rynku komercyjnym (B2B) wiążą się z zupełnie innym poziomem ryzyka prawnego niż transakcje na rynku prywatnym. Gdy sprzedającym jest spółka prawa handlowego (np. Sp. z o.o., S.A.) lub osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą, kupujący musi zweryfikować nie tylko samą nieruchomość, ale także ogólną kondycję finansową i prawną podmiotu zbywającego.
Jednym z najważniejszych dokumentów chroniących kupującego przed ukrytymi wadami prawnymi i długami jest Zaświadczenie o braku prowadzonej egzekucji z nieruchomości / braku zajęć komorniczych.
1. Dlaczego transakcje B2B wymagają szczególnej weryfikacji?
W obrocie gospodarczym cały majątek przedsiębiorcy stanowi zabezpieczenie jego zobowiązań wobec kontrahentów, urzędów skarbowych, ZUS oraz banków. Z tego względu zakup majątku od firmy niesie ze sobą dwa poważne ryzyka prawne:
- Przejście egzekucji na nowego właściciela: Zajęcie komornicze nieruchomości może znajdować się na etapie doręczenia zawiadomienia dłużnikowi, lecz nie musi być jeszcze fizycznie ujawnione w Dziale III Księgi Wieczystej.
- Skarga pauliańska (art. 527 Kodeksu cywilnego): Jeżeli spółka sprzedaje majątek, aby uszczuplić zasoby i uniemożliwić egzekucję swoim wierzycielom, wierzyciel ma prawo żądać przed sądem uznania umowy sprzedaży za bezskuteczną wobec niego. W efekcie komornik może prowadzić egzekucję z zakupionego przez nas garażu/nieruchomości tak, jakby nadal należała ona do dłużnika.
2. Czym jest i co zawiera Zaświadczenie o braku egzekucji?
Dokument ten jest oficjalnym pismem wydawanym na wniosek dłużnika/sprzedającego przez:
- Właściwą Kancelarię Komorniczą (komornika właściwego dla siedziby spółki lub położenia nieruchomości), lub
- Wydział Cywilny / Egzekucyjny Sądu Rejonowego.
Kluczowe elementy dokumentu:
- Precyzyjne oznaczenie podmiotu: Nazwa firmy, NIP, REGON, KRS oraz adres siedziby.
- Oznaczenie nieruchomości: Adres oraz numer Księgi Wieczystej.
- Oświadczenie organu: Potwierdzenie, że pod wskazanym numerem sprawy oraz wobec danego podmiotu nie toczy się postępowanie egzekucyjne skierowane do konkretnej nieruchomości ani do całości majątku podmiotu.
3. Zestawienie weryfikacji ryzyka komorniczego w obrocie B2B
| Obszar Weryfikacji | Źródło / Dokument | Co Potwierdza? |
| Księga Wieczysta (Dział III) | Odpis z KW / Podgląd cyfrowy | Brak wpisów o wszczęciu egzekucji z nieruchomości (art. 924 KPC). |
| Kancelaria Komornicza | Zaświadczenie od Komornika Sądowego | Brak toczących się postępowań egzekucyjnych na wniosek wierzycieli. |
| Sąd Rejonowy (Wydział Egzekucyjny) | Zaświadczenie z Sądu | Brak zarejestrowanych wniosków egzekucyjnych w toku. |
| Krajowy Rejestr Zadłużonych (KRZ) | Weryfikacja cyfrowa w KRZ / KRS | Brak otwartych postępowań upadłościowych, restrukturyzacyjnych lub wyznaczonego syndyka. |
4. Wyższa należyta staranność w relacjach biznesowych
W relacjach profesjonalnych (B2B) ustawa i orzecznictwo sądowe nakładają na kupującego obowiązek zachowania podwyższonej należytej staranności (art. 355 § 2 Kodeksu cywilnego).
Przedsiębiorca nabywający nieruchomość nie może zasłaniać się niewiedzą o długach sprzedawcy, jeśli poprzestał wyłącznie na sprawdzeniu wpisów w Księdze Wieczystej. Posiadanie w aktach transakcyjnych Zaświadczenia o braku egzekucji oraz zaświadczeń o braku zaległości podatkowych (US) i składkowych (ZUS) stanowi bezpośredni dowód dobrej wiary kupującego (bona fides), wyłączając możliwość skutecznego podważenia umowy przez wierzycieli sprzedawcy.
5. Dobre praktyki i procedura transakcyjna krok po kroku
- Zobowiązanie sprzedającego: W umowie przedwstępnej należy nakazać sprzedającemu przedstawienie aktualnego (zostawionego nie wcześniej niż 14 dni przed aktem) zaświadczenia o braku egzekucji.
- Oświadczenie Zarządu w Akcie Notarialnym: Notariusz na wniosek kupującego wprowadza do aktu notarialnego oświadczenie reprezentantów spółki pod rygorem odpowiedzialności karnej, że spółka nie znajduje się w stanie niewypłacalności oraz że nie są wobec niej prowadzone żadne nieujawnione postępowania komornicze.
- Płatność na rachunek zastrzeżony / Depozyt Notarialny: W przypadku jakichkolwiek wątpliwości co do płynności spółki sprzedającej, bezpiecznym rozwiązaniem jest wypłata środków z depozytu notarialnego dopiero po wpisaniu nowego właściciela do Działu II Księgi Wieczystej.