Zaświadczenie o braku rewitalizacji oraz braku Specjalnej Strefy Rewitalizacji
Pobierz plik pdf: Wzór wniosku o wydanie zaświadczenia o braku rewitalizacji
Bezpieczne przeprowadzenie transakcji zakupu nieruchomości wymaga weryfikacji szeregu dokumentów urzędowych. Wśród nich kluczową rolę odgrywa zaświadczenie o braku obszaru rewitalizacji lub braku uchwały o ustanowieniu Specjalnej Strefy Rewitalizacji. Posiadanie tego dokumentu jest wymagane przez notariusza przed sporządzeniem aktu notarialnego przenoszącego własność. Poniższy artykuł szczegółowo wyjaśnia, czym jest to zaświadczenie, dlaczego jego uzyskanie jest niezbędne oraz jakie konsekwencje wiążą się z położeniem nieruchomości na obszarze objętym rewitalizacją.
Czym jest rewitalizacja i Specjalna Strefa Rewitalizacji?
Rewitalizacja jest procesem wyprowadzania ze stanu kryzysowego obszarów miejskich lub wiejskich, które znajdują się w trudnej sytuacji społeczno-gospodarczej. Zasady prowadzenia tych działań zostały uregulowane w Ustawie z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji.
W ramach ustawy gminom przyznane zostały szczególne uprawnienia prawne. Na mocy odpowiednich uchwał rady gminy na wyznaczonych terenach mogą zostać wprowadzone:
- Obszar Rewitalizacji: Teren charakteryzujący się wysokim nagromadzeniem problemów społecznych, gospodarczych lub przestrzennych.
- Specjalna Strefa Rewitalizacji (SSR): Wyznaczona część obszaru rewitalizacji, na której stosowane są szczególne instrumenty prawne oraz finansowe, w tym prawo pierwokupu nieruchomości na rzecz gminy.
Dlaczego zaświadczenie jest wymagane przy transakcji?
Konieczność przedłożenia zaświadczenia wynika z przepisów prawa, które przyznają gminie ustawowe prawo pierwokupu nieruchomości położonych na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji lub obszarze rewitalizacji (jeżeli w uchwale zostało to wprost zastrzeżone).
W sytuacji, gdy nieruchomość znajduje się w takiej strefie, umowa sprzedaży nie może zostać zawarta od razu w formie przeniesienia własności. W pierwszej kolejności sporządzana jest warunkowa umowa sprzedaży. Zostaje w niej zastrzeżone prawo gminy do wykonania pierwokupu w terminie jednego miesiąca. Dopiero po bezskutecznym upływie tego terminu lub po złożeniu przez gminę oświadczenia o rezygnacji z prawa pierwokupu, możliwe staje się podpisanie ostatecznego aktu notarialnego.
Porównanie skutków prawnych dla nieruchomości
| Cecha / Sytuacja | Nieruchomość poza obszarem rewitalizacji | Nieruchomość w Specjalnej Strefie Rewitalizacji (SSR) |
| Forma umowy | Umowa przenosząca własność (bezpośrednia) | Umowa warunkowa, a następnie umowa przenosząca własność |
| Prawo pierwokupu gminy | Nie występuje | Występuje (gmina ma 1 miesiąc na decyzję) |
| Czas trwania transakcji | Standardowy (1 wizyta u notariusza) | Wydłużony (wymagane 2 wizyty u notariusza) |
| Ryzyko przejęcia lokalu | Brak | Istnieje ryzyko wykupu nieruchomości przez gminę po cenie z umowy |
Procedura uzyskiwania zaświadczenia krok po krok
Uzyskanie zaświadczenia jest procedurą stosunkowo prostą, jednak wymaga odpowiedniego wyprzedzenia czasowego przed planowaną transakcją.
- Złożenie wniosku: Wniosek składany jest do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta właściwego ze względu na położenie nieruchomości.
- Wniesienie opłaty skarbowej: Do wniosku dołączany jest dowód uiszczenia opłaty skarbowej w wysokości 17 PLN.
- Weryfikacja przez urząd: Urząd sprawdza, czy dana działka ewidencyjna jest objęta uchwałą o obszarze rewitalizacji lub Specjalnej Strefie Rewitalizacji.
- Wydanie zaświadczenia: Dokument wydawany jest w terminie do 7 dni od dnia złożenia kompletnego wniosku.
Skutki braku weryfikacji statusu nieruchomości
Zaniechanie weryfikacji statusu rewitalizacyjnego nieruchomości prowadzić może do poważnych konsekwencji prawnych. Jeżeli umowa bezwarunkowa zostanie zawarta w odniesieniu do nieruchomości objętej prawem pierwokupu, transakcja jest dotknięta wadą bezwzględnej nieważności. W konsekwencji przeniesienie własności nie wywołuje skutków prawnych, co rodzi konieczność powtórzenia całej procedury notarialnej oraz naraża strony na dodatkowe koszty.
Podsumowanie
Zaświadczenie o braku rewitalizacji oraz braku uchwały o Specjalnej Strefie Rewitalizacji stanowi fundament bezpiecznego obrotu nieruchomościami. Dzięki wcześniejszemu uzyskaniu tego dokumentu notariusz jest w stanie prawidłowo określić formę umowy notarialnej, a strony transakcji unikają ryzyka unieważnienia umowy oraz zbędnych opóźnień.