Książka Obiektu Budowlanego (KOB) a Transakcja Sprzedaży Nieruchomości

Pobierz plik pdf: Wzór Protokołu Przekazania Dokumentacji Technicznej Domu Jednorodzinnego

Podczas transakcji sprzedaży nieruchomości uwaga stron najczęściej skupia się na stanie prawnym (Księga Wieczysta), cenach czy estetyce wnętrz. Jednak z punktu widzenia prawa budowlanego oraz bezpiecznego użytkowania budynku równie kluczowa jest dokumentacja techniczna.

Głównym dokumentem odzwierciedlającym pełną historię techniczną budynku jest Książka Obiektu Budowlanego (KOB). Podczas sprzedaży nieruchomości jej przekazanie – a w przypadku domów jednorodzinnych przekazanie kompletnej dokumentacji przeglądów technicznych – stanowi formalny i ustawowy obowiązek sprzedającego.

1. Czym Jest Książka Obiektu Budowlanego (KOB)?

Książka Obiektu Budowlanego to oficjalny dokument przeznaczony do dokonywania wpisów dotyczących badań i kontroli stanu technicznego, przebiegu eksploatacji obiektu budowlanego oraz wszystkich zmian, jakie zachodzą w nim w trakcie użytkowania (np. przebudowy, remonty, katastrofy budowlane).

Podstawą prawną określającą zasady prowadzenia KOB jest Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (art. 64–65).

KSIĄŻKA OBIEKTU BUDOWLANEGO (KOB)

  • FORMA PAPIEROWA (KOB) Dla budynków wzniesionych przed 1 stycznia 2023 r.
  • CYFROWA KOB (c-KOB / GUNB) Obowiązkowa dla nowych obiektów od 2023 r.

2. Kto Ma Obowiązek Prowadzenia KOB?

Zgodnie z art. 64 ust. 1 i 2 Prawa budowlanego obowiązek założenia i prowadzenia Książki Obiektu Budowlanego dotyczy każdego budynku z wyjątkiem:

  • budynków mieszkalnych jednorodzinnych,
  • budynków rekreacji indywidualnej,
  • obiektów budowlanych budownictwa zagrodowego i letniskowego,
  • obiektów, dla których nie jest wymagane pozwolenie na budowę (z pewnymi zastrzeżeniami).

Ważne rozróżnienie dla domów jednorodzinnych:

Chociaż właściciel domu jednorodzinnego jest zwolniony z obowiązku fizycznego prowadzenia samaj Książki Obiektu Budowlanego (KOB), to na podstawie art. 62 Prawa budowlanego jest on bezwzględnie zobowiązany do przeprowadzania okresowych kontroli technicznych (kominowych, gazowych, elektrycznych, odgromowych) oraz do gromadzenia i przechowywania protokołów z tych kontroli przez cały okres użytkowania budynku.

3. Obowiązek Przekazania Dokumentacji Nowemu Właścicielowi

Zgodnie z art. 65 Prawa budowlanego, w przypadku zmiany właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego, dotychczasowy właściciel lub zarządca jest zobowiązany przekazać nowemu właścicielowi lub zarządcy Książkę Obiektu Budowlanego wraz z dokumentacją techniczną i protokołami z kontroli.

Co dokładnie sprzedający musi przekazać kupującemu?

Rodzaj ObiektuObowiązkowa Dokumentacja do Przekazania przy Sprzedaży
Budynki wielorodzinne, komercyjne, usługoweKsiążka Obiektu Budowlanego (KOB/c-KOB) + dokumentacja powykonawcza + protokoły wszystkich przeglądów okresowych + decyzje organów (PINB).
Budynki mieszkalne jednorodzinneDokumentacja budowlana (projekt, pozwolenie/zgłoszenie, pozwolenie na użytkowanie/zgłoszenie zakończenia budowy) + komplet protokołów okresowych kontroli technicznych.

4. Zawartość Książki Obiektu Budowlanego oraz Dokumentacji Technicznej

W dokumentacji przekazywanej nowemu właścicielowi powinny znajdować się następujące elementy:

  1. Dokumentacja budowlana i powykonawcza:
    • Projekt budowlany, pozwolenie na budowę lub zgłoszenie budowy,
    • Dziennik budowy (dla nowych obiektów),
    • Protokoły odbioru przyłączy i instalacji,
    • Świadectwo charakterystyki energetycznej.
  2. Protokoły kontroli okresowych (art. 62 PB):
    • Protokoły roczne kontroli przewodów kominowych i wentylacyjnych (od września 2023 r. wyłącznie e-protokoły z CEEB),
    • Protokoły roczne kontroli instalacji gazowej,
    • Protokoły 5-letnie kontroli instalacji elektrycznej i odgromowej (pomiary pętli zwarcia, izolacji, uziomu),
    • Protokoły rocznej kontroli stanu technicznego elementów budynku narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne.
  3. Dokumentacja przebudów i remontów:
    • Zgłoszenia i pozwolenia dotyczące wykonanych przebudów, nadbudów lub zmian sposobu użytkowania.

5. Cyfrowa Książka Obiektu Budowlanego (c-KOB)

Od 1 stycznia 2023 r. Główny Urząd Nadzoru Budowlanego (GUNB) udostępnił system c-KOB (Cyfrowa Książka Obiektu Budowlanego).

  • Dla obiektów wybudowanych od 1 stycznia 2023 r. prowadzenie KOB w wersji elektronicznej w systemie c-KOB jest obowiązkowe.
  • Dla obiektów wybudowanych przed tą datą KOB w wersji papierowej może być prowadzona do 31 grudnia 2026 r., po czym wymagana będzie jej cyfryzacja.
  • Przekazanie c-KOB przy sprzedaży: Następuje poprzez zmianę uprawnień właściciela/zarządcy bezpośrednio w aplikacji c-KOB (za pośrednictwem profilu zaufanego / węzła krajowego).

6. Procedura Przekazania Dokumentacji Technicznej przy Transakcji

  1. Kompletowanie dokumentacji technicznej i protokołów przez sprzedającego: Zebranie pozwolenia na użytkowanie, projektów budowlanych oraz aktualnych i archiwalnych protokołów kontroli okresowych (kominowych z CEEB, gazowych, elektrycznych).
  2. Audyt dokumentacji przez pośrednika / kupującego przed umową końcową: Weryfikacja ciągłości kontroli technicznych oraz sprawdzenie, czy w protokołach nie wykryto nieusuniętych usterek stwarzających zagrożenie dla życia lub zdrowia.
  3. Sporządzenie Protokołu Zdawczo-Odbiorczego Nieruchomości: Podpisanie protokołu zdawczo-odbiorczego (najczęściej w dniu przekazania kluczy) z wyszczególnieniem wszystkich przekazywanych dokumentów i ewentualnym przekazaniem dostępu do c-KOB.
  4. Formalny wpis zmiany właściciela w systemach (c-KOB / CEEB): Aktualizacja danych właściciela w Cyfrowej Książce Obiektu Budowlanego oraz w ewidencji CEEB.

Wskazówki Audytowe dla Pośredników Nieruchomości i Kupujących

  • Brak przeglądów a odpowiedzialność odszkodowawcza: Jeśli po zakupie domu jednorodzinnego dojdzie do pożaru z powodu niedrożnego komina lub spięcia w instalacji elektrycznej, ubezpieczyciel odmówi wypłaty odszkodowania, jeżeli kupujący nie posiada ważnych protokołów kontroli okresowych za dany okres.
  • Sankcje karne za brak KOB / dokumentacji: Zgodnie z art. 93 pkt 9 Prawa budowlanego, kto nie spełnia obowiązku przechowywania lub przekazania dokumentacji technicznej obiektu budowlanego, podlega karze grzywny.
  • Transakcje na rynku wtórnym: Sprzedający, który zatai brak ważnych przeglądów technicznych lub istotne wady instalacji wykazane w archiwalnych protokołach, ponosi odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości (art. 556 Kodeksu cywilnego).
Udostępnij na: