Oświadczenie o zapoznaniu się ze sposobem korzystania z miejsca postojowego
Pobierz plik pdf: Oświadczenie kupującego / najemcy dotyczące zapoznania się ze stanem technicznym i sposobem korzystania z miejsca postojowego
Zakup lub najem miejsca postojowego w hali garażowej budynku wielorodzinnego często wiąże się z prawną konstrukcją podziału do korzystania, znaną jako podział quoad usum. Dotyczy ona sytuacji, gdy hala garażowa stanowi odrębny lokal użytkowy stanowiący współwłasność wielu osób lub jest częścią wspólną nieruchomości, a konkretni właściciele mają prawo do wyłącznego korzystania z wyznaczonych stanowisk.
Ze względu na fizyczne zróżnicowanie hal garażowych (obecność filarów nośnych, niskich rur instalacji sprawnościowych, skosów czy specyficznego kąta manewrowania) kluczowym dokumentem zabezpieczającym obie strony transakcji jest Oświadczenie o zapoznaniu się ze sposobem korzystania z miejsca postojowego (quoad usum).
Poniżej znajduje się szczegółowe opracowanie prawne, praktyczne oraz wzór takiego oświadczenia.
1. Czym jest podział quoad usum w praktyce rynkowej?
Instytucja podziału quoad usum (z łac. do użytkowania) wywodzi się z przepisów Kodeksu cywilnego o współwłasności (art. 206 k.c.). Jest to umowne ustalenie pomiędzy współwłaścicielami lokalu garażowego, na mocy którego każdy ze współwłaścicieli otrzymuje do wyłącznego użytku określone, fizycznie wydzielone stanowisko postojowe (np. miejsce nr 12 na rzucie garażu).
Dlaczego parametry fizyczne miejsca są tak istotne?
Choć udział w prawie do lokalu garażowego jest ułamkowy, wyznaczone miejsce ma konkretne wymiary przestrzenne. W nowoczesnym budownictwie powszechnym problemem są:
- Słupy i filary konstrukcyjne: Ograniczające promień otwarcia drzwi pojazdu.
- Instalacje podstropowe: Rury wentylacyjne, kanalizacyjne, koryta kablowe lub rury ppoż. obniżające prześwit (wysokość użytkową) nad miejscem.
- Szerokość i długość stanowiska: Niektóre miejsca wykonane przed nowelizacją warunków technicznych mogą nie odpowiadać gabarytom współczesnych, szerokich pojazdów typu SUV czy aut dostawczych.
2. Rola i Cel Oświadczenia Kupującego / Najemcy
Złożenie przez kupującego (lub najemcę) pisemnego oświadczenia spełnia dwie kluczowe funkcje:
- Wyłączenie rękojmi za wady jawne (art. 557 § 1 k.c.): Sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady rzeczy, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy. Pisemne potwierdzenie, że kupujący zna wymiary, obecność słupa czy rur pod stropem, zapobiega późniejszym roszczeniom o obniżenie ceny lub odstąpienie od umowy.
- Zabezpieczenie przed sporami o gabaryty pojazdu: Kupujący deklaruje, że zweryfikował gabaryty swojego pojazdu względem wyznaczonego miejsca i nie zgłasza w tym zakresie zastrzeżeń.
3. Elementy Składowe Prawidłowego Oświadczenia
Prawidłowo sporządzone oświadczenie powinno zawierać:
- Oznaczenie stron i nieruchomości: Dane kupującego/najemcy oraz precyzyjne wskazanie lokalu garażowego (numer KW, adres) i numeru miejsca postojowego na planie.
- Załącznik graficzny: Odwołanie do rzutu/mapy hali garażowej z zaznaczonym stanowiskiem.
- Potwierdzenie oględzin w terenie: Deklaracja fizycznej obecności i weryfikacji miejsca.
- Opis cech fizycznych: Wyraźne wymienienie elementów architektonicznych i instalacyjnych (np. filar z lewej strony, rura wentylacyjna na wysokości 2,0 m).
- Oświadczenie o przydatności: Potwierdzenie, że stanowisko w pełni odpowiada potrzebom użytkowym kupującego (w tym mieści jego samochód).
4. Rekomendacje dla Pośredników i Inwestorów Nieruchomości
- Mierzenie w naturze: Podczas prezentacji miejsca postojowego warto wykonać pomiary taśmą mierniczą (zwłaszcza wysokości do najniższego elementu instalacji podstropowej) oraz zapisać je w protokole.
- Próba wjazdu: Najlepszą praktyką przed podpisaniem umowy jest zaoferowanie kupującemu/najemcy możliwości fizycznego wjechania jego samochodem na stanowisko i przetestowania swobody otwierania drzwi oraz manewrowania.
- Załącznik do umowy: Podpisane oświadczenie warto załączyć do protokołu zdawczo-odbiorczego lub umowy przedwstępnej/najmu jako integralną część dokumentacji transakcyjnej.