Budynek mieszkalny jednorodzinny

Obrót budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym (związanym z własnością działki gruntu) wymaga zweryfikowania nie tylko stanu prawnego samego budynku, ale również gruntu, budowli towarzyszących oraz dokumentacji techniczno-budowlanej.

Dokumenty wymagane od właściciela

1. Tytuł prawny do nieruchomości (Podstawa nabycia)

Dokument potwierdzający sposób objęcia własności działki wraz z budynkiem:

• Akt notarialny – np. umowa sprzedaży, darowizny, zamiany, zniesienia współwłasności lub umowa oddania gruntu w użytkowanie wieczyste.
• Prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub Akt Poświadczenia Dziedziczenia (APD) – jeśli nieruchomość została odziedziczona.

2. Dokumenty z Księgi Wieczystej (KW)

• Numer Księgi Wieczystej nieruchomości – do weryfikacji właściciela, hipoteki, służebności (np. prawa drogi, służebności przesyłu) oraz roszczeń w Działach I–IV.

3. Dokumentacja geodezyjna i przestrzenna (Działka i Grunt)

• Wypis z rejestru gruntów oraz wyrys z mapy ewidencyjnej – wydawane przez Starostwo Powiatowe (z adnotacją, że dokument jest przeznaczony do dokonywania wpisów w księdze wieczystej).
• Wyrys z mapy zasadniczej / Wyrys z mapy do celów projektowych – pomocny przy weryfikacji przebiegu sieci uzbrojenia terenu.
• Zaświadczenie z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) – lub decyzja o Warunkach Zabudowy (WZ), jeśli dla danego obszaru brak MPZP.
• Zaświadczenie z UPLL / Lasów Państwowych – informujące, czy działka jest objęta Uproszczonym Planem Urządzenia Lasu (UPUL) lub decyzją z art. 19 ust. 3 ustawy o lasach (wpływa na prawo pierwokupu Skarbu Państwa / Lasów Państwowych).
• Dokumenty potwierdzające dostęp do drogi publicznej – wpis służebności przechodu i przejazdu w KW, udział w działce drogowej lub zaświadczenie z zarządu dróg o bezpośrednim dostępie.

4. Dokumentacja techniczno-budowlana (Budynek)

Dokumenty potwierdzające legalność wzniesienia oraz użytkowania budynku:

• Decyzja o pozwoleniu na budowę lub zgłoszenie budowy (wraz z zaświadczeniem o braku sprzeciwu).
• Dziennik budowy (jeśli budowa jest w toku lub nie została formalnie odebrana).
• Zawiadomienie o zakończeniu budowy (z zaświadczeniem organu nadzoru budowlanego o braku sprzeciwu) lub decyzja o pozwoleniu na użytkowanie – kluczowe dla potwierdzenia legalności budynku (braku samowoli budowlanej).
• Projekt budowlany / Architektoniczno-budowlany (z rzutami kondygnacji i przekrojami).
• Inwentaryzacja geodezyjna powykonawcza (potwierdzająca naniesienie budynku na mapę ewidencyjną).
• Świadectwo Charakterystyki Energetycznej budynku – prawnie wymagany dokument przekazywany kupującemu podczas podpisania aktu notarialnego.
• Protokoły okresowych kontroli technicznych:
  • Protokół kontroli przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych).
  • Protokół pomiarów i przeglądu instalacji elektrycznej oraz odgromowej (co 5 lat).
  • Protokół przeglądu instalacji gazowej (coroczny).
• Pisemna zgoda współwłaściciela lub zgoda sądu rodzinnego
  • Obligatoryjna, jeśli współwłaścicielem nieruchomości jest osoba małoletnia (np. na skutek spadku) albo gdy sprzedaż dotyczy domu stanowiącego majątek wspólny małżonków, a sprzedaje go tylko jeden z nich.
• Umowa o podziale nieruchomości do korzystania (Quoad usum)
  • Jeśli dom jest bliźniakiem/szeregowcem lub stanowi fizyczną część większej nieruchomości ze wspólną działką i współwłaścicielami, a w KW nie dokonano formalnego wydzielenia.
• Książka Obiektu Budowlanego (KOB)
  • Obowiązkowa do przekazania nowemu właścicielowi dla budynków jednorodzinnych, dla których istniał obowiązek jej prowadzenia (lub dokumentacja wszystkich przeprowadzonych przeglądów technicznych).

5. Zaświadczenia urzędowe i podatkowe

• Zaświadczenie z Urzędu Skarbowego (art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn) – obowiązkowe, jeśli podstawa nabycia to spadek, zasiedzenie, darowizna lub zniesienie współwłasności po 1 stycznia 2007 r.
• Zaświadczenie o braku osób zameldowanych w budynku – wydawane przez Urząd Miasta lub Gminy.
• Zaświadczenie o braku rewitalizacji – potwierdzenie z gminy, że działka nie leży w obszarze rewitalizacji lub Specjalnej Strefie Rewitalizacji (SSR).
• Zaświadczenie o braku zaległości w podatku od nieruchomości oraz opłacie z tytułu użytkowania wieczystego / przekształcenia (jeśli dotyczy) – wydawane przez Urząd Gminy/Miasta.
• Zaświadczenie o braku wpisu do Rejestru Zabytków / Ewidencji Zabytków – wydawane przez Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, jeśli dom lub teren, na którym stoi, znajduje się pod ochroną konserwatorską (co nakłada na kupującego liczne ograniczenia budowlane i przyznaje gminie prawo pierwokupu).

6. Dokumenty dotyczące mediów i przyłączy

• Umowy oraz protokoły odbioru przyłączy technicznych:
  • Prąd (umowa z dostawcą energii).
  • Gaz (jeśli jest doprowadzony).
  • Woda i kanalizacja miejska lub zgłoszenie/pozwolenie na przydomową oczyszczalnię ścieków / szambo.
• Zaświadczenie o braku zaległości w opłatach za media.

7. Dokumentacja kredytowa (gdy nieruchomość jest obciążona hipoteką)

• Promesa bankowa do spłaty kredytu – zaświadczenie z banku zawierające aktualną kwotę zadłużenia, numer konta technicznego oraz zobowiązanie do wydania zgody na wykreślenie hipoteki z KW po spłacie długu.

8. Dokumenty tożsamości i weryfikacja stron

• Dowód osobisty lub paszport właściciela/właścicieli.
• Zgoda współmałżonka lub umowa majątkowa (intercyza) – jeśli nieruchomość wchodzi w skład majątku wspólnego.
• Pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego – jeśli sprzedaż realizuje pełnomocnik.
• Formularz KYC / AML – weryfikacja tożsamości, statusu PEP oraz weryfikacja na listach sankcyjnych (MSWiA/UE).

Dokumenty wymagane od pośrednika

Przedstawienie odpowiednich dokumentów przez biuro Yellow Space w przypadku obsługi sprzedaży lub zakupu budynku mieszkalnego jednorodzinnego zabezpiecza interesy stron, uwzględnia specyfikę transakcji gruntowej z budynkiem oraz realizuje wymogi prawne (Ustawa o gospodarce nieruchomościami, Ustawa AML, RODO, UOKiK).

1. Dokumenty związane ze świadczeniem usługi pośrednictwa

• Umowa o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami (Dom jednorodzinny / Nieruchomość gruntowa):
  • Sprzedaż: umowa otwarta | umowa na wyłączność.
  • Kupno: umowa pośrednictwa kupna domu.
  • Wynajem: umowa otwarta | umowa na wyłączność.
  • Najem: umowa pośrednictwa na najem domu.
• Karta opisu nieruchomości / Formularz zgłoszeniowy domu:
  • Szczegółowy wykaz parametrów technicznych i prawnych: powierzchnia użytkowa i całkowita, powierzchnia działki, rok budowy, technologia wykonania, stan prawny budowy (odbiór końcowy/samowola/w trakcie budowy), rodzaj ogrzewania, dostępne media i przyłącza oraz stan prawny drogi dojazdowej.
• Protokół przekazania dokumentów technicznych i kluczy:
  • Pokwitowanie odbioru od właściciela oryginalnych lub skanowanych dokumentów (projekt budowlany, pozwolenia, wypisy z rejestru gruntów, Świadectwo Energetyczne) oraz kompletów kluczy do domu, bramy i budynków gospodarczych.

2. Dokumenty wymogów prawnych i proceduralnych (AML, RODO, UOKiK)

• Karta Identyfikacji Klienta oraz Beneficjenta Rzeczywistego (Formularz KYC / AML):
  • Obowiązkowy dokument służący weryfikacji tożsamości klienta, ustaleniu Beneficjenta Rzeczywistego (jeśli stroną jest spółka/osoba prawna), weryfikacji statusu PEP oraz sprawdzeniu na listach sankcyjnych (MSWiA / UE).
• Klauzula informacyjna RODO oraz Zgody marketingowe:
  • Oświadczenie o wypełnieniu obowiązku informacyjnego dotyczącego przetwarzania danych osobowych oraz zgody na kontakt telefoniczny/e-mailowy.
• Oświadczenie o braku odstąpienia od umowy / Zgoda na rozpoczęcie świadczenia usługi:
  • Wymagane przy umowach zawieranych z konsumentem poza lokalem przedsiębiorstwa (np. na terenie posesji klienta), aby biuro mogło natychmiast rozpocząć promowanie oferty i organizację sesji zdjęciowej.

3. Dokumenty używane na etapie realizacji i finalizacji transakcji

• Potwierdzenie wskazania adresu / Karta prezentacji nieruchomości:
  • Podpisywana przez potencjalnego kupującego przed oględzinami domu i działki, potwierdzająca zaprezentowanie nieruchomości przez agenta biura Yellow Space.
• Umowa rezerwacyjna / Formularz rezerwacji nieruchomości:
  • Stosowany przy deklaracji zakupu domu wraz z pobraniem opłaty rezerwacyjnej / zadatku rezerwacyjnego na czas przygotowania aktu notarialnego lub uzyskiwania decyzji kredytowej.
• Protokół zdawczo-odbiorczy nieruchomości (Dom i Działka):
  • Sporządzany przy fizycznym przekazaniu domu kupującemu; zawiera odczyty wszystkich liczników (prąd, gaz, woda/szambo, ogrzewanie/opał), wykaz przekazanych pilotów do bram/garażu, kluczy, dokumentacji technicznej i budowlanej (projekt, gwarancje na urządzenia, Książka Obiektu Budowlanego).